Schädlinge in der Mietwohnung: wer zahlt die Beseitigung?

Veröffentlicht am 22. August 2026 · Zuletzt geprüft am 4. Oktober 2026 · Lesezeit etwa 6 Minuten · Fachlich verantwortlich: Heinz Linten, Schädlingsbekämpfer

Die Frage nach den Kosten ist in Mietverhältnissen der Punkt, an dem Behandlungen verzögert werden – und Verzögerung ist bei jedem Befall der teuerste Faktor. Die Rechtslage ist dabei klarer, als die Diskussionen vermuten lassen: Sie entscheidet sich an der Ursache und daran, wer sie beweisen muss.

Der Grundsatz

Der Vermieter schuldet nach § 535 BGB die Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Ein Schädlingsbefall beeinträchtigt diesen Zustand – er ist ein Mangel.

Daraus folgt: Die Beseitigung ist Sache des Vermieters, und er trägt die Kosten. Das gilt unabhängig davon, woher die Tiere kommen – aus dem Kanal, vom Nachbargrundstück, über die Fassade, aus einem anderen Strang des Hauses oder aus dem Keller.

Diese Verteilung ist kein Entgegenkommen, sondern das Risikoverteilungsprinzip des Mietrechts: Der Vermieter stellt die Wohnung zur Verfügung und trägt das Risiko, dass sie ihren Zustand verliert.

Die Ausnahme: Verschulden des Mieters

Hat der Mieter den Befall schuldhaft verursacht, kann er zur Tragung der Kosten verpflichtet sein – aus dem Mietvertrag und aus den allgemeinen Schadensersatzregeln.

• Massive Hygienemängel und Vermüllung, die einen Befall erst ermöglichen – etwa Lebensmittelabfälle über Wochen in der Wohnung.
• Einbringen erkennbar befallener Gegenstände – gebrauchte Polstermöbel und Matratzen von der Straße, Sperrmüllfunde, befallene Umzugskartons.
• Verspätete Anzeige nach § 536c BGB, durch die sich der Schaden vergrößert hat.
• Verweigerte Mitwirkung bei einer angekündigten Behandlung, die deshalb wiederholt werden muss; dazu unser Beitrag über die Duldungspflicht.
• Unerlaubte Tierhaltung, aus der ein Befall entsteht – etwa Taubenfütterung auf dem Balkon oder eine nicht gestattete Kleintierhaltung.
• Vertragswidriger Gebrauch, zum Beispiel die Lagerung großer Futter- oder Lebensmittelmengen in Wohnräumen.

Die Beweislast entscheidet den Streit

Dieser Punkt wird in der Praxis unterschätzt und entscheidet die meisten Fälle. Wer ein Verschulden des Mieters behauptet, muss es beweisen – und das ist der Vermieter.

Bei den häufigsten Arten ist dieser Beweis schwer zu führen. Schaben wandern über Leitungsschächte zwischen Wohnungen, Mäuse über Hohlräume und Durchführungen, Pharaoameisen über die gesamte Gebäudestruktur, Ratten aus dem Kanal. In einem Mehrparteienhaus lässt sich der Ursprung meist nicht einer Einheit zuordnen.

Bleibt die Ursache offen, geht das zulasten des Vermieters: Es bleibt bei seiner Pflicht aus § 535 BGB. Daraus folgt die praktische Konsequenz für beide Seiten – der Befundbericht eines Fachbetriebs mit Angaben zu Art, Ausmaß und Ursache ist das wichtigste Dokument im Streitfall, und zwar für beide Seiten.

Die typischen Fallgruppen

Schaben in einem Strang. Mehrere Wohnungen betroffen, Wanderung über Schächte – Sache des Vermieters, und zwar als strangweise Maßnahme; dazu unser Beitrag über die Strangsanierung.

Ratten im Hof oder Keller. Ursache liegt meist im Gemeinschaftsbereich – Müllplatz, Kanal, Fütterung – und damit beim Vermieter; hinzu kommt die behördliche Seite nach § 16 Infektionsschutzgesetz und kommunalen Satzungen.

Mäuse im Winter. Eintritt über Kellerfenster, Lichtschächte und Durchführungen – Bauzustand und damit Sache des Vermieters.

Bettwanzen nach einer Reise. Eintrag durch den Mieter, aber ohne Vorwerfbarkeit; die Kosten trägt in der Regel der Vermieter. Anders kann es liegen, wenn der Befall über Monate nicht angezeigt wurde.

Lebensmittelmotten im Vorratsschrank. Meist mit der Ware eingetragen, auf eine Wohnung begrenzt – hier wird häufig einvernehmlich geregelt; rechtlich bleibt es ein Mangel.

Taubenbefall an der Fassade mit Folgeparasiten in der Wohnung – eindeutig Gebäudeseite und damit Vermietersache.

Was Mieter tun sollten

1. Unverzüglich anzeigen – schriftlich, mit Datum, Beschreibung und Fotos. § 536c BGB verlangt die Anzeige, und eine Verzögerung kann Ansprüche kosten.
2. Nichts selbst behandeln. Eigenmaßnahmen mit Sprays verteilen Schaben und Bettwanzen und können später als Pflichtverletzung gewertet werden.
3. Dokumentieren – Fundorte, Zahl der Tiere, Zeitverlauf; das ist die Grundlage für jede weitere Bewertung.
4. Frist setzen für die Beseitigung, wenn nichts geschieht.
5. Mitwirken – Zugang gewähren, Räume vorbereiten; sonst drohen Nachteile bei Minderung und Kosten.
6. Minderung prüfen, aber nicht pauschal kürzen; dazu unser Beitrag über die Höhe der Mietminderung.
7. Abrechnung prüfen – eine Bekämpfungsrechnung gehört nicht in die Betriebskosten, siehe unseren Beitrag über Betriebskosten.

Was Vermieter tun sollten

Zeitnah handeln. Jede Woche Verzögerung vergrößert Befall, Kosten und Minderungszeitraum – und begründet gegebenenfalls eine eigene Haftung.

Fachlich feststellen lassen. Was vorliegt, wie weit es reicht und woher es kommt, beurteilt unser Fachmann bei der Begutachtung vor Ort und entscheidet das Vorgehen nach seinem fachlichen Ermessen.

Vollständig behandeln. Eine auf die meldende Wohnung begrenzte Maßnahme ist bei Schaben, Mäusen und Bettwanzen keine ordnungsgemäße Mängelbeseitigung.

Ursachen abstellen – Müllplatz, Kellerfenster, Schachtdurchführungen, Kanalanschluss. Ohne diesen Schritt wiederholt sich der Vorgang jährlich.

Alles dokumentieren – Meldungen, Beauftragung, Befundbericht, Termine, Nachkontrollen. Das ist der Nachweis der Erfüllung und, falls nötig, die Grundlage für Ansprüche gegen einen Mieter.

Verwaltung einbinden, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist; dazu unser Beitrag über die Pflichten der Hausverwaltung.

Die Rolle der Versicherungen

Eine häufige Hoffnung, die selten trägt. Gebäude- und Hausratversicherungen deckeln Tierfraß und Schädlingsbefall in der Regel nicht; die Bekämpfungskosten sind kein Versicherungsfall.

Relevanz haben Versicherungen in zwei Konstellationen. Erstens bei versicherten Folgeschäden – etwa einem Leitungswasserschaden, nachdem Nagetiere eine Leitung beschädigt haben. Zweitens über die Privathaftpflicht eines Mieters, soweit sie Mietsachschäden einschließt und ein Verschulden feststeht.

Mehr dazu in unserem Beitrag über Versicherungen und Schädlingsschäden.

Wenn man sich nicht einig wird

Der sinnvolle Weg führt über die Trennung von zwei Fragen. Erstens: Der Befall wird beseitigt – sofort, unabhängig von der Kostenfrage. Zweitens: Die Kosten werden danach geklärt.

Diese Reihenfolge ist für beide Seiten günstiger. Wer die Beseitigung bis zur Klärung aufschiebt, erhöht die Kosten, über die gestritten wird, und verlängert bei Mietern den Zeitraum der Beeinträchtigung.

Für die Klärung selbst helfen: der Befundbericht mit Ursachenangabe, die Dokumentation beider Seiten, bei Bedarf eine Beratung durch Mieterverein oder Eigentümerverband und – als letzte Stufe – der Rechtsweg. In der Praxis endet die Mehrzahl der Fälle mit einer Einigung, sobald ein fachlicher Bericht die Ursache benennt.

Vorbeugen ist die günstigste Lösung

Für Vermieter und Verwaltungen lohnt der Blick auf die Punkte, an denen Befall regelmäßig beginnt: ein offener Müllplatz, ungesicherte Kellerfenster und Lichtschächte, nicht abgedichtete Leitungsdurchführungen, ein fehlender Kanalverschluss, Taubenbesatz an der Fassade.

Diese Punkte zu beheben kostet einmalig Geld und entfernt die Grundlage für wiederkehrende Fälle – einschließlich der Mietminderungen, Nachkontrollen und Diskussionen, die jeder Fall mitbringt. Dazu unsere Beiträge über ein schädlingssicher gemachtes Haus und über den Mülltonnenplatz ohne Ratten.

Und für Mieter gilt der entsprechende kleine Beitrag: Vorräte in dichten Behältern, Abfall geschlossen, Gepäck nach Reisen kontrollieren, Meldungen früh abgeben. Das verhindert nicht jeden Befall, verkürzt aber jeden – und darauf kommt es bei den Kosten am meisten an.

Recht & Pflichten